El «descongelamiento» y la bola de nieve: Soluciones y problemas para los inquilinos y propietarios de vivienda

Este jueves 1 de abril los inquilinos dejaron de estar amparados por el DNU que congeló los contratos el último año. Así que los que se endeudaron deberán pagar el atraso, más el alquiler y encarar un nuevo y más oneroso contrato. En el medio se modificó la Ley de Alquileres. Hay más beneficios para los inquilinos de vivienda, aunque se dejó afuera a comerciantes y profesionales. El mercado se acomodó y viene con aumentos sustanciales en algunos barrios, a sabiendas de que las indexaciones por inflación estarán reguladas por un índice oficial (para vivienda, el resto sigue como antes).

Al no prorrogarse el DNU que congeló los contratos de alquiler al comienzo de la pandemia, los inquilinos deberán renegociar los que finalizaron en el último año y saldar, si es que le quedaron, deudas por el “acuerdo congelado”.

Ya sea porque no se abonó el costo del alquiler o los aumentos previstos originalmente. Para desendeudarse, los inquilinos deberán pagar el costo de los meses adeudados más el porcentaje previsto en las actualizaciones descriptas en cada contrato. Ese valor se podrá financiar en cuotas que pueden ir desde 3 a 12, aunque puede variar según se acuerde de forma particular.

Además, las deudas deberán abonarse con intereses, que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco Nación.

En el caso de quienes solo no pagaron las actualizaciones, no se cobrarán recargos.

Los inquilinos deberán pagar el costo de los meses de alquileres adeudados más el porcentaje previsto en las actualizaciones descriptas en cada contrato.

Los inquilinos deberán pagar el costo de los meses de alquileres adeudados más el porcentaje previsto en las actualizaciones descriptas en cada contrato.

Desalojos

Por otra parte, los propietarios podrán avanzar el el pedido del desalojo del inquilino que incumplió. Pero ahora la mediación previa va a ser obligatoria.

Sobre este punto, el Gobierno creó el Protocolo Nacional de Alerta Temprana de Desalojos que pretende “recabar información sobre solicitudes de procesos de mediación y sobre existencia de sentencias judiciales de desalojo”, en los casos de los contratos congelados durante la pandemia.

Esta iniciativa intentará “abordar soluciones habitacionales para aquellos hogares que requieran asistencia pública” y priorizará principalmente las familias monoparentales, en situación de violencia de género, a las personas con discapacidad, mayores o en situación de vulnerabilidad.

Sin embargo, todavía se desconoce el alcance de la medida y cuáles serán las soluciones que propondrán para estas personas. “Se instruye a la secretaría para hacer un relevamiento de cuáles son las familias de desalojo inmediato, pero no se sabe cómo se va a implementar”, indicó José Griselli, titular de la Asociación de Defensa de Inquilinos. Son varias las organizaciones inorgánicas que reclaman al Gobierno, aunque varias de las que se crearon el último año son cercanas al kirchnerismo y tienen más tiempo en pantalla que de trabajo en la calle. Comunicarse con Inquilinos Agrupados resultó un imposible. Aún así firmó un convenio de asistencia en Morón.

Por su parte, los locatarios y las inmobiliarias se quejan, ya que no podrán trasladar costos como las expensas a los nuevos contratos. Todo va al precio de lista. Y amagan con vender antes de prorrogar un alquiler. También es obligatorio registrar los nuevos contratos de alquiler ante la AFIP. Según la normativa vigente, los acuerdos que se hayan firmado desde el del 1 de julio de 2020 y que continúen, así como los nuevos, deberán reportarse ante el organismo.

Quienes aún no lo hicieron, tienen tiempo hasta el 15 de abril inclusive para estar en regla. Los arrendadores de inmuebles están obligados a notificar el contrato ante la AFIP de forma digital, pero pueden realizar el trámite a través de intermediarios que los representen como inmobiliarias y escribanos.

Nuevos precios

Si bien el costo depende de cada acuerdo, la situación del mercado cambió: ante el congelamiento de precios, los propietarios pretenden recuperar los valores perdidos y frente a la baja rentabilidad, que ronda el 2% anual, muchos deciden retirar sus viviendas para alquiler y ponerlas a la venta, con lo que la oferta se redujo y la demanda subió por la falta de créditos para acceder a una vivienda propia, de manera que los precios suben hasta el 80%.

Para definir los ajustes, se utilizará para determinar los costos el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que informará de manera mensual el Banco Central.

La bola de nieve empezó a rodar. Los más optimistas esperan que se derrita pronto. “Aumentaron los alquileres por encima de la inflación. Hay una tendencia hacia eso. Si vos ofrecés un alquiler caro, nadie lo alquila y se vuelca a la compra-venta, pero eso tampoco funciona y tener una vivienda ociosa no es muy buen negocio. De acá a unos meses va a tener que empezar a verse cuáles son las consecuencias de oferta y demanda”, analizó Griselli.

Por otro lado, empieza a haber pérdida de ingresos real porque se pierde contra la inflación. El inquilino necesita encontrar un mejor empleo y el propietario, que financió la caída del salario real del inquilino, necesita recuperar.